تنظيم “التطوير العقارى”.. هل يضع حدا لأطماع المغامرين؟

صوت الوطن – محمد عيد:

بدأ البرلمان ممثلا في لجنة الإسكان بمجلس النواب مناقشة مشروع قانون أعدته الحكومة لتنظيم نشاط التطوير العقارى، وهو ما اعتبرته اللجنة “خطوة مهمة نظرا لأهمية هذا القطاع الذى يعد قاطرة التنمية، والذى جاء تنفيذا لتكليفات الرئيس عبدالفتاح السيسى بهدف الحفاظ على حقوق المواطنين عند حصولهم على الوحدات السكنية وتنظيم عملية التصرف فيها، إلى جانب حماية هذا القطاع والحفاظ على الاستثمارات التى يتم ضخها، وتفعيل دور القطاع الخاص، وجذب الاستثمارات العربية والأجنبية للمشاركة فى التطوير العقارى”.

مشروع القانون المقترح يستهدف معالجة العديد من السلبيات الموجودة من خلال وضع ضوابط وآليات جديدة للتعامل مع شركات التطوير العقارى، وتفعيل دور الرقابة على هذه الشركات، والتأكد من مدى الالتزام مع المواطنين والعقود المبرمة وتنفيذ المشروعات فى الموعد المحدد.

ويتضمن المشروع إنشاء اتحاد عام لشركات التطوير العقارى من أجل تطوير المهنة، ورفع مستواها المهنى والمساهمة فى الحفاظ على سمعتها فى مصر، بما لا يتعارض مع حقوق مشترى الوحدات، بالإضافة إلى أن مشروع القانون ينص على عقوبات للتصدى لمن يزاول نشاط التطوير العقارى بغرض بيع الوحدات للمواطنين دون الحصول على ترخيص وفقا لأحكام القانون .

والحقيقة أن هذا المشروع يأتي في توقيت بالغ الأهمية، حيث تشهد الدولة توسعا واضحا، سواء على المستوى الحكومي أو الخاص، في تقديم خدمات الإسكان، رغم التقلبات التي شهدتها السوق في عام ٢٠١٧ نتيجة تغير أسعار الصرف، وبالتالي زيادة تكلفة مدخلات الإنتاج، لكن ضخ الدولة ممثلة في وزارة الإسكان لعدد كبير من الوحدات السكنية والمشاريع العقارية في ١٥ مدينة جديدة في مختلف المحافظات، إضافة إلى إتاحة الكثير من طروحات الأراضي، دفع بالسوق العقارية إلى الانتعاش، وذلك بالتزامن مع إقبال غير مسبوق من المواطنين على الشراء، حيث تحولت العقارات إلى مخزن المصريين الأول للقيمة، لا سيما مع تذبذب قيمة الجنيه، رغم الارتفاع الملموس لأسعار العقارات في العامين الماضيين.

وبحسب دراسة للمركز المصري للدراسات الاقتصادية، بلغت نسبة مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي الإجمالي 16.2%، كما ارتفع معدل نمو قطاعي التشييد والبناء والأنشطة العقارية من 225% في 2010/ 2011، إلى 952% في 2016-2017.

هذا النمو الهائل يحتاج بالفعل إلى إحكام الرقابة على السوق، وعلى أداء الكثير من المطورين العقاريين، فقد أغرى النمو الواضح للسوق العديد من الشركات المغامرة الباحثة عن الربح السريع، دون أن تتوافر لديها الخبرات الكافية لتطوير هذا القطاع، وتقديم خدمات عقارية جيدة للمستهلكين.

إحكام آليات الرقابة على السوق العقارية يمكن أن يكون كذلك وسيلة فعالة لتجنب العديد من المشكلات نتيجة تغير الزيادة الضخمة فى المعروض من الوحدات وتراجع القدرة الشرائية وتباطؤ البيع فى السوق الثانوية، حيث تقتصر عمليات البيع على السوق الأولية، بالإضافة إلى عدم استعلام الشركة او المطور العقارى على قدرة المشترى على السداد.

ويسهم القطاع الخاص في بناء حوالى ٥٠-٦٠ ألف وحدة سكنية سنويا، وتمثل المساحة المأهولة سكانيا 7% فقط من مساحة البلاد، ومن المستهدف إضافة نسبة 5% أخرى من المساحة بحلول عام 2050 لمواجهة معدلات الكثافة السكانية الحالية.

وبحسب بعض التقديرات، يحتاج القطاع العقاري  سنويا من١٧٥ -٢٠٠ ألف عقار جديد، لتغطية العجز البالغ 3.5 مليون وحدة، وذلك رغم وجود تقارير رسمية تتحدث عن وجود ما يزيد على 5 ملايين وحدة شاغرة في جميع أنحاء البلاد، ولكن أغلبها يتجاوز القدرة الشرائية للفئات منخفضة ومتوسطة الدخل.

وكان الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس مجلس الوزراء، قد طالب بسرعة الانتهاء من إعداد مشروع قانون تنظيم نشاط التطوير العقاري بحد أقصى شهرين، وأن تتم دعوة لجنة الإسكان بالبرلمان بعد الوصول لصياغة واضحة للمشاركة في المناقشة، لتتم بعدها المُوافقة عليه من مجلس الوزراء، ثم إرساله لمجلس النواب لمناقشته وإصداره.

وقال مدبولي، في اجتماع عقده أمس الأول، إن مصر بعيدة تماما عن الفقاعة العقارية، لأن آليات السوق في مصر مختلفة بالمقارنة بما حدث في دول أخرى، سواء من حيث التمويل، أو طريقة الشراء.

وناقش رئيس الحكومة مقترح قانون تنظيم نشاط التطوير العقاري، بحضور الدكتور عاصم الجزار، وزير الإسكان، واللواء أمير سيد أحمد، مستشار رئيس الجمهورية للتخطيط العمراني، واللواء كامل الوزير، رئيس الهيئة الهندسية بالقوات المسلحة، وعدد من المستثمرين والمطورين العقاريين.

ونوه رئيس الوزراء، بأن “قطاع التشييد والبناء والاستثمار العقاري من أهم القطاعات الاقتصادية التي تسهم في الناتج المحلي”.

وأوضحت مي عبدالحميد، الرئيس التنفيذي لصندوق الإسكان الاجتماعي، أن “مقترح مشروع القانون ينص على إنشاء اتحاد عام لشركات التطوير العقارى في جمهورية مصر العربية باسم “الإتحاد المصري للمُطورين العقاريين تكون له الشخصية الاعتبارية، ويضم المُطورين العقاريين، على أن يتولى الاتحاد تمثيل مصالح أعضائه والعمل على تطوير مهنة التطوير العقارى، ورفع مستواها المهني، والمساهمة في الحفاظ على سمعتها في مصر، بما لا يتعارض مع حقوق مشترى الوحدات”.

أضافت أن مشروع القانون يتضمن النص على عقوبات لمن يُخالف أحكامه الجوهرية، ومنها معاقبة من يزاول نشاط التطوير العقاري بغرض بيع الوحدات العقارية للجمهور دون الحصول على ترخيص، وكذلك منح المطورين العقاريين القائمين وقت العمل بالقانون فترة لا تتجاوز سنة من تاريخ العمل به لتوفيق أوضاعهم طبقا لأحكامه.